Власти изменят правила компенсации ущерба владельцам недвижимости

Минэкономразвития подготовило новые правила компенсации убытков владельцам недвижимости, которые коснутся как застройщиков, так и фермеров. Практику применения текущих правил юристы назвали «ужасной» для собственников

Минэкономразвития разработало новые правила возмещения убытков правообладателям недвижимости. Соответствующий проект постановления размещен на федеральном портале нормативных правовых актов, его публичное обсуждение продлится до 28 февраля. Документ разработан, чтобы исполнить поручения правительства от ноября 2019 года, а также ноября и декабря 2018 года, говорится в сопроводительных материалах.

Собственники недвижимости и сейчас могут рассчитывать на возмещение убытков— это право закреплено в Земельном кодексе РФ в статьях 57 и 57.1, последняя была принята в 2018-м. Но на практике из-за отсутствия четких правил получить компенсацию было непросто, констатируют опрошенные РБК юристы. Речь идет о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков и правообладателей объектов, расположенных на этих участках, а также при изменении зон с особым использованием земель.

Правообладатели земельных участков могут понести убытки в самых разных ситуациях. В частности, власти без согласования с собственником земли могут изменить ее целевое назначение или установить сервитут на участок. Ограничения использования земли могут затрагивать многих пользователей одновременно, что приводит к сотням споров. Среди подобных примеров: расширение санитарных зон трубопроводов и установление охранных зон «Есенинских мест» в Рязанской области, запрет на постройки в которых коснулся почти 40 жилых деревень.

Как планируется определять ущерб

Как следует из проекта новых правил, на возмещение убытков могут рассчитывать все правообладатели недвижимости, права которых нарушены. То есть это как собственники, так и арендаторы объектов, а также «обладатели иных прав на недвижимость».

Размер убытков, согласно документу, складывается из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды. Для оценки убытков будут привлекать оценщиков недвижимости, а также изучать бухгалтерскую отчетностьи другие документы. При этом возместить убытки собственникам и арендаторам могут как деньгами, так и недвижимостью. Отдельно установлены правила оценки сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или уничтожены.

Среди случаев, когда можно рассчитывать на возмещение убытков, перечислены следующие.

Рыночная стоимость недвижимости уменьшилась.
Недвижимостьнельзя использовать из-за изменения разрешенного вида использования. В этом случае оплачивается стоимость обустройства на новом месте. Но если участок или другая недвижимость не использовались или были выставлены на продажу (соответствующие объявления были размещены в СМИ илиинтернете), убытки не возмещаются.
Договор пользования недвижимостью пришлось расторгнуть из-за невозможности его исполнения в силу ограничения прав.
Пользователю помещения пришлось изменить место проживания. В этом случае оплачиваются расходы на аренду другого жилья «до приобретения в собственность другого жилого помещения», а также расходы на переезд, поиск другого жилья, оформлениеправ на него и т.п.
На участках или в помещениях нельзя больше работать, в этом случае необходимо оплатить правообладателю «вынужденный простой» работников.
Качество земли ухудшилось (речь в первую очередь идет о сельхозземлях). В этом случае можно рассчитывать на компенсацию расходов на рекультивацию земли, а если она невозможна, то на полную компенсацию стоимости участка. При этом должна быть выплачена компенсация за остановку работ и за снижение плодородия, если оно произошло.

Кроме того, правообладатели должны получить выплаты при изъятии участков, а также могут рассчитывать на компенсацию расходов за начатое строительство или капремонт, которые не были завершены из-за ограничения прав собственников. Расходы на снос зданий и сооружений в этом случае также возместят.

Почему важно принятие новых правил

Документ разработан, чтобы заменить действующие правила возмещения убытков, которые утверждены постановлением правительства №262 от 7 мая 2003 года, указывает адвокат юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко. По его словам, проект учитывает сложившуюся правоприменительную практику и не приведет к ее изменению.

«В настоящее время есть постановление правительства 2003 года, но практика его применения просто ужасная для правообладателей», — парирует руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. В пример он приводит случай, когда суд отказал в компенсации убытков собственнику участка сельхозназначения для дачного строительства, который попал в зону охраны магистрального трубопровода. «Обоснованием стало то, что раз сажать картошку можно, то функционал у участка остался и убытков нет»,— указывает Некрестьянов.

Важными в новых правилах являются расширение и детализация состава и порядка определения убытков, подробное регулирование соглашений, заключаемых в связи с причинением убытков, и так далее, отмечает консультант юридической компании O2 Consulting Георгий Мурзакаев. Например, в действующих сейчас правилах возмещения убытков указано, что правообладателю недвижимости необходимо возместить стоимость переезда на новое место из-за вынужденного изменения мест проживания, но никакой детализации убытков в правилах 2003 года нет.

Проект Минэкономразвития— это попытка более подробно описать то, что и как подлежит расчету, подтверждает Некрестьянов. По его словам, в документе помимо очевидно разумных и правильных норм, напримероб убытках иных правообладателей, не являющихся собственниками, есть и очевидные противоречия. «При всей прогрессивности данного проекта (его реально давно ждали) он требует очень тщательной доработки с точки зрения юридической терминологии, которая пока используется некорректно»,— резюмирует юрист.